Artigos 1142 a 1149 do CC
Estabelecimento empresarial não é o mesmo que empresa ou
que ponto empresarial.
Estabelecimento empresarial é o complexo de bens
corpóreos e incorpóreos (materiais ou abstratos) que são organizados pelo
empresário individual, pela sociedade empresária ou pela EIRELI, para o
desenvolvimento de suas atividades.
O estabelecimento empresarial é formado não só pelo
conjunto de bens corpóreos, tangíveis, mas também por outros bens intangíveis,
como a marca e o nome empresarial.
Uma vez que esses bens são transformados em um conjunto,
formam um todo unitário chamado de estabelecimento empresarial.
O estabelecimento empresarial é tratado como uma
universalidade de fato, pois é uma pluralidade de bens sigulares que,
pertinentes à mesma pessoa, tem destinação unitária.
Esse estabelecimento empresarial pode ser objeto de
negócios jurídicos, tanto translativos (que implica na transferência da
propriedade; Ex: doação, dação em pagamento, alienação) quanto constitutivos (que
não implicam na transferência da propriedade; Ex: arrendamento mercantil,
locação, usufruto), desde que compatíveis com a natureza do estabelecimento
empresarial.
O estabelecimento empresarial pode, por exemplo, ser
objeto de usufruto e penhora.
STJ Súmula nº 451
É legítima a penhora da sede do estabelecimento
comercial.
Trespasse:
A alienação do estabelecimento empresarial é
doutrinariamente conhecida como TRESPASSE.
São partes do trespasse o trespassante (o que aliena) e o
trespassatário (aquele que adquire).
O artigo 1145 traz algumas condições de eficácia para
essa alienação:
- Pagar todos os credores antes da alienação.
- Mantiver patrimônio suficiente para pagá-los.
- Obter autorização unanime dos credores. Essa
autorização pode ser expressa ou tácita. Se notifica os credores, e ninguém se
manifesta contrariamente em 30 dias, considera-se tacitamente aprovada a
alienação do estabelecimento empresarial.
Para que a alienação do estabelecimento se produza de
forma válida, o pretenso alienante deverá ou manter patrimônio suficiente para
fazer frente a seu passivo junto aos credores.
Ou então o alienante deve pagar todos os seus credores
antes de fazer o trespasse, ou então obter autorização expressa e unânime de
todos os seus credores.
Se nenhuma dessas condições de eficácia estiverem
presentes no caso concreto, o alienante praticou um ato de falência (ato que
gera no credor o direito de pedir a decretação de falência do seu devedor). O
credor poderá propor uma inicial de falência com base no artigo 94, III da Lei
de Falência.
O trespasse, em desacordo com o artigo 1145, é um negócio
ineficaz.
É o que diz o artigo 129 da Lei de Falências.
Art.
1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo,
a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os
credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta
dias a partir de sua notificação.
O contrato de trespasse deve ser levado a registro na
Junta Comercial, e uma vez registrado irá adquirir eficácia erga omnes.
-> Proibição
de concorrência no trespasse:
É vedado ao alienante reestabelecer-se em atividade
idêntica e similar e na mesma praça para fazer concorrência ao trespassatário
pelo período de cinco anos.
As partes no trespasse tem liberdade para dispor em
sentido contrário. Só que se o contrato de trespasse não disser nada, vale a regra
do Código Civil.
Se o novo negócio interferir, ainda que minimamente, no
faturamento do negócio alienado, há violação à regra do CC.
Se o alienante abrir um negócio em outro ramo ou em outra
praça, não viola a regra. Se fosse inserida uma clausula proibindo o
reestabelecimento em qualquer atividade, seria uma cláusula abusiva, pois
violaria a livre iniciativa.
A noção de praça não é estanque, depende do caso
concreto.
Art.
1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não
pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à
transferência.
Parágrafo
único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição
prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.
-> Sub-rogação
automática:
O adquirente do estabelecimento empresarial, como regra,
sub-roga-se nos contratos estipulados pelo alienante para o exercício da
atividade.
Existem algumas exceções, como nos contratos
personalíssimos (Ex: contrato do alienante com um advogado).
As partes também podem dispor em sentido contrário ao da
regra geral.
Art.
1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do
adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não
tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa
dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa,
ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.
O artigo 1146 diz que o adquirente do estabelecimento
empresarial responde pelas dividas do alienante vinculadas àquele
estabelecimento, desde que contabilizadas.
Ex: o pretenso alienante pode buscar a junta comercial
para pedir uma certidão de inteiro teor para saber da situação contábil do
estabelecimento. Lá descobre uma dívida de 200 mil reais, mas resolve
assumi-la, e faz o trespasse. Só que depois aparecem vários outros credores,
cobrando uma dívida total de 500 mil. Essas dívidas não foram levadas à junta
comercial, não foram dívidas contabilizadas, e portanto não podem ser colocadas
na conta do adquirente. Quem irá responder por essas dividas não contabilizadas
será o alienante.
Portanto, é errado dizer que , com o trespasse, o
alienante não tem mais qualquer obrigação.
O alienante responderá solidariamente com adquirente
pelos negócios anteriores ao trespasse pelo período de 1 ano, a contar:
1- da publicação do trespasse em relação aos negócios
vencidos.
2 – do efetivo vencimento do negócio, em relação aos
negócios viscendos.
Após esse período, a responsabilidade será apenas do
adquirente.
Em relação aos negócios formalizados após o trespasse, a
responsabilidade será exclusiva do adquirente.
Art.
1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos
anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando
o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir,
quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do
vencimento.
Art.
1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido
produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação
da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
Ponto
empresarial:
É um dos elementos essenciais do estabelecimento
empresarial.
É o local onde a atividade empresária é exercida.
A proibição de concorrência no trespasse é uma das formas
de proteção do ponto empresarial dada pelo legislador,
Clientela # freguesia
Freguês é uma espécie de cliente em potencial. É quando a
comunidade reconhece a oferta de um determinado produto em um determinado
local.
O legislador, ao proteger o ponto empresarial, está
protegendo também a freguesia, que é uma das vantagens de mercado.
A proteção conferida ao ponto empresarial subsiste
inclusive se a atividade se desenvolver em imóvel alugado.
Direito de inerência ao ponto X Direito de propriedade
O legislador, através da Lei do Inquilinato, para
resolver esse impasse, permitiu a propositura da AÇAO RENOVATÓRIA, que é um
instrumento de qual dispõe o locatário para compelir o locador a renovar o
contrato de locação, de forma a garantir seu direito de inerência ao ponto.
Para que essa renovatória prospere, é necessário que o
locatário cumpra os requisitos da lei:
- O contrato que se busca renovar deve ser um contrato escrito e com prazo determinado.
- O prazo mínimo desse contrato ou o somatório de seus
prazos ininterruptos deve ser de 5
anos (Ex: 2 + 2 + 2 = 6 anos => cumpriu o requisito, dando ensejo à
“accessio temporis”, ou seja, a possibilidade de somatario dos prazos de
renovações ininterruptas para propor
a ação renovatória). O legislador entendeu que é necessário um período mínimo
para fragilizar o direito de propriedade do locador. Antes dos 5 anos, há uma
presunção de não ter se formado uma vantagem de mercado que justifique a
concessão da ação renovatória.
- O locatário deverá estar atuando no mesmo ramo de
atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
OBS: Esses 3 requisitos devem ser atendidos de forma
cumulativa para que o empresário tenha atendido o seu direito de renovação.
OBS: Se houve pequeno intervalo que não descaracterizou a
relação locatícia, esses serão desconsiderados, não comprometendo a
possibilidade do locatário ver acolhida a sua renovatória.
Artigos importantes: artigos 51, 52, 71 e 72 da Lei do
Inquilinato.
Art.
51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido
celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar
ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu
comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo
poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de
sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido
pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o
locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e
que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá
ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial
por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a
renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato
estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim
lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele
que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A lei diz que deverá o locatário apresentar a ação
renovatória no intervalo de 1 ano no máximo, a 6 meses no mínino, do final do
contrato.
Quando faltar um ano pra terminar o contrato de locação,
inicia-se o prazo para o locatário propor a ação renovatória. Quando faltarem 6
meses pro término do contrato, termina o prazo pra renovatória.
Esse prazo é um prazo decadencial, que implica na perda
do próprio direito. Não se suspende, não se interrompe.
Súmula
482 do STF:
O
locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação,
não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato,
nos termos do decreto 24.150.
Aquele que sucedeu na locação, pode somar os prazos pra
ter o direito à renovatória.
Exceções de
retomada:
Se, de um lado, é uma preocupação do legislador garantir
ao locatário o direito de inerência ao ponto, por outro lado, não se pode ignorar
que o locador exerce o seu direito de propriedade.
Portanto, em sede de defesa, na contestação da
renovatória, o locador pode contraargumentar de várias formas:
- O valor que o locatário se propõe a pagar é um valor
inferior ao valor de mercado naquela região para imóveis daquele gênero.
- O locador pretende usar o imóvel por ele mesmo, ou
destiná-lo a um parente, para fins econômicos ou não (Ex: a esposa abrir uma
empresa no local; mas o legislador coloca que o cônjuge deve exercer empresa há
pelo menos um ano, detendo a maioria do capital social).
- Se, por determinação do poder publico, o locador tiver
que promover reformas no imóvel que impliquem em sua radical transformação.
Os artigos 52 e 72 da Lei 8245 trazem as matérias que
podem ser alegadas em defesa.
Art.
52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público,
tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por
ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel
não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping
centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento
no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver
que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se
a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público
ou que declarou pretender realizar.
Art.
72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos
estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do
locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a
valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação,
em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a
locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o locador
deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute
compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o locador
deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e
por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para
obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art. 52, a
contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório
pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que
sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
4° Na contestação, o locador, ou
sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar
a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a
oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição
do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
